Streitfall 1
Ein Bauunternehmen (der Auftragnehmer) hatte bestimmte Arbeiten an ein anderes Bauunternehmen (den Nachunternehmer) vergeben. Nach der praktischen Fertigstellung der Arbeiten beantragte der Nachunternehmer die Zahlung zusätzlicher Kosten und Auslagen aufgrund angeblicher Leistungsänderungen (Variations), Tagesarbeiten sowie Verzögerungen der Arbeiten, die angeblich vom Auftragnehmer verursacht worden seien.
Der Auftragnehmer bestritt diese Kosten ebenso wie die behaupteten Verzögerungen und deren Ursächlichkeit. Darüber hinaus war der Auftragnehmer der Ansicht, dass die vom Nachunternehmer ausgeführten Arbeiten mangelhaft und qualitativ unzureichend seien, und verlangte die Zahlung der Kosten für erforderliche Nachbesserungsarbeiten.
Der Nachunternehmer leitete daraufhin ein Verfahren vor dem Technology and Construction Court (TCC) ein und beantragte ein Summary Judgment sowie die Zahlung der sogenannten „notified sum“ gemäß section 111(1) des Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996, in der jeweils geltenden Fassung (der Construction Act), in Verbindung mit den Scheme for Construction Contracts (England and Wales) Regulations 1998,in der jeweils geltenden Fassung (das Scheme) as amended (the Scheme).
Der Antrag konzentrierte sich auf die Frage, ob der Auftragnehmer dem Nachunternehmer eine wirksame Pay Less Notice mit ausreichendem Inhalt gemäß Section 111(4) sowie fristgerecht gemäß Section 111(5) des Construction Act zugestellt hatte.
Streitfall 2
In einem weiteren Fall wurde ein selbständig tätiger Maler (der Maler) von einem Bauträger (der Entwickler) mit der Dekoration einer Wohnung beauftragt. Nach Abschluss der Arbeiten stellte der Maler seine Rechnung und verlangte Zahlung. Der Entwickler verweigerte die Zahlung und argumentierte, dass er dem Maler nach Erhalt der Rechnung eine Pay Less Notice gemäß dem Construction Act und dem Scheme übermittelt habe. Er verwies den Streit zur Adjudikation.
Der Maler war der Ansicht, dass kein Bauvertrag vorliege und daher weder der Construction Act noch das Scheme Anwendung fänden. Hilfsweise machte er geltend, dass die E-Mail des Entwicklers keine wirksame Pay Less Notice darstelle und der Adjudikator zudem keine Zuständigkeit zur Entscheidung des Streits habe.
Gründe für die oben genannten Probleme
Die vorstehenden Fälle sind lediglich Beispiele für typische Probleme im Zusammenhang mit Bauverträgen und Pay Less Notices.
Die Gründe für solche Probleme lassen sich wie folgt kategorisieren:
- Die Partei ist sich der Bestimmungen des Construction Act und/oder des Scheme nicht bewusst.
- Die Partei ist der Auffassung, dass der Construction Act und/oder das Scheme auf ihre Leistungen nicht anwendbar sind.
- Die Partei geht davon aus, dass vertraglich vereinbarte Sonderregelungen Vorrang vor den Bestimmungen des Construction Act und/oder des Scheme haben.
- Die Partei versteht die Bestimmungen des Construction Act und/oder des Scheme nicht.
- Die Partei hält die Bestimmungen des Construction Act und/oder des Scheme nicht ein.
Kenntnis des Construction Act und des Scheme
Leider sind die Regelungen des Construction Act und des Scheme nicht leicht zugänglich. Bereits der Name des Construction Act ist irreführend. Wer würde erwarten, Vorschriften zu Zahlungen im Bauwesen und zur Adjudikation in einem Gesetz zu finden, dessen Titel mit „Housing Grants“ beginnt?
Hinzu kommt, dass diese Vorschriften in Part II des Construction Act enthalten sind, der zwischen Part I – Grants &c. for Renewal of Private Sector Housing und Part III – Architects eingeordnet ist.
Wie im weiteren Verlauf dieses Artikels deutlich wird, enthalten der Construction Act und das Scheme jedoch zwingende Zahlungs- und Adjudikationsregelungen, die keine Partei eines Bauvertrags ignorieren kann.
Anwendbarkeit des Construction Act und/oder des Scheme
Der Construction Act und/oder das Scheme gelten ausschließlich für „construction contracts“ (Bauverträge). Die Definition in section 104(1)des Construction Act umfasst unter anderem die „Durchführung von Bauarbeiten“.
Zu den Bauarbeiten zählen gemäß Section 105(1)(f) des Construction Act unter anderem auch das Streichen oder Dekorieren von Innen- oder Außenflächen eines Gebäudes oder Bauwerks.
Part II des Construction Act findet keine Anwendung auf Bauverträge mit einem Residential Occupier, also Verträge, die sich überwiegend auf Arbeiten an einer Wohnung beziehen, die von einer Vertragspartei bewohnt wird oder bewohnt werden soll. In diesem Zusammenhang umfasst der Begriff „Dwelling“ sowohl ein Wohnhaus als auch eine Wohnung; ein Wohnhaus schließt jedoch kein Gebäude mit Wohnungen ein section 106(1)(2).
Aus diesen Gründen war die Auffassung des Malers in Streitfall 2 unzutreffend. Es lag ein Bauvertrag vor, und der Construction Act sowie das Scheme waren anwendbar.
Darüber hinaus hatte der Adjudikator gemäß section 108(1)(5) des Construction Act und Part I des Scheme Zuständigkeit, auch wenn die Parteien keine ausdrückliche Adjudikationsvereinbarung getroffen hatten.
Besondere Vertragsbedingungen
In Streitfall 1 lag ein schriftlicher Bauvertrag zugrunde, basierend auf dem JCT Short Form Sub-Contract 2016
mit den Short Sub-Contract Conditions 2016. Diese enthielten in Clause 14.5 die Regelung, dass der Auftragnehmer, wenn er weniger als die „notified sum“ zahlen möchte, dem Nachunternehmer spätestens fünf Tage vor dem finalen Zahlungstermin eine Mitteilung über den zu zahlenden Betrag und dessen Berechnungsgrundlage zukommen lassen muss.
Zusätzlich hatten die Parteien detaillierte besondere Vertragsbedingungen, einschließlich einer sogenannten „Payment Charter“, vereinbart. Der Auftragnehmer ging davon aus, dass diese Sonderbedingungen Clause 14.5 dahingehend abänderten, dass eine Pay Less Notice bis zum finalen Zahlungstermin zulässig sei.
Leider hatte der Auftragnehmer vor Abschluss dieser Regelungen keinen rechtlichen Rat eingeholt. Rechtsberatung wurde erst fünf Tage vor der Verhandlung beantragt. Für den Auftragnehmer war es daher ein Schock zu erfahren, dass die Parteien nicht von den zwingenden Vorschriften des Construction Act und/oder des Scheme abweichen können (Sections 110A(5) und 114(4) Construction Act sowie Paragraph 10 Part II Scheme).
Das TCC entschied, dass die Sonderbedingungen Clause 14.5 nicht wirksam abgeändert hatten. Somit blieb Clause 14.5 maßgeblich. Der maßgebliche Zeitraum („prescribed period“) betrug daher entweder fünf Tage (vertraglich) oder alternativ sieben Tage gemäß Paragraph 10 Part II des Scheme.
Die Pay Less Notice war somit zu spät zugestellt worden, und der Auftragnehmer wurde verpflichtet, die „notified sum“ innerhalb von 14 Tagen zu zahlen – ungeachtet bestehender Streitigkeiten über Verzögerungen, Mängel oder Nachbesserungskosten.
Dies stellt lediglich eine vorläufige Zahlungspflicht dar; etwaige Gegenansprüche können weiterhin geltend gemacht werden (vgl. Grove Developments Ltd v S&T (UK) Ltd [2018] EWHC 123 (TCC)).
Diese Praxis wird häufig als „smash and grab“ bezeichnet.
Zur Klarstellung: Selbst eine um nur einen Tag verspätete Pay Less Notice ist unwirksam.
Verständnis der gesetzlichen Regelungen
In Gesprächen wurde deutlich, dass der Auftragnehmer – trotz seiner Erfahrung – die Regelungen des Construction Act und des Scheme nicht vollständig verstanden hatte. So ist eine Pay Less Notice keine Payment Notice.
Die gesetzlichen Bestimmungen sind komplex und technisch, weshalb sie für Nichtjuristen schwer verständlich sind. Wir legen großen Wert darauf, unseren Mandanten diese Regelungen in klarer und verständlicher Sprache zu erläutern.
Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben
In Streitfall 1 hat der Auftragnehmer die einschlägigen Vorschriften nicht eingehalten. Hätte er rechtzeitig rechtlichen Rat eingeholt, wären Fristen und Anforderungen klar gewesen und Unsicherheiten vermeidbar gewesen.
Auch in Streitfall 2 hätte der Maler frühzeitig darüber aufgeklärt werden können, dass die E-Mail des Entwicklers eine wirksame Pay Less Notice darstellte und der Adjudikator zuständig war.
Unsere Leistungen im Bereich Bauverträge
Wir hoffen, mit diesem Artikel auf typische Fallstricke im Zusammenhang mit Bauverträgen und Pay Less Notices aufmerksam zu machen und Parteien dabei zu helfen, Fehler, unnötige Rechtsstreitigkeiten und Kosten zu vermeiden.
Unsere Leistungen umfassen unter anderem:
- Information über die einschlägigen Vorschriften des Construction Act und/oder des Scheme;
- Prüfung, ob der Construction Act und/oder das Scheme anwendbar sind;
- Überprüfung und Beratung zu vertraglichen Regelungen im Einklang mit dem Construction Act und/oder dem Scheme;
- Verständliche Erläuterung der gesetzlichen Regelungen;
- Beratung und Unterstützung bei der Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben;
- Prüfung, Verhandlung, Beratung und Erstellung von Bauverträgen aller Art und Größenordnungen.
Wenn Sie eines der oben genannten Themen besprechen oder rechtliche Beratung, Prüfung oder Erstellung von Bauverträgen wünschen oder eine Vertretung vor oder im Rahmen von Gerichtsverfahren oder Adjudikationen in Anspruch nehmen möchten, kontaktieren Sie bitte Theo Pangraz unter [email protected] oder telefonisch unter 07960 304 646.
Weitere Informationen zum Autor finden Sie unter www.theopangraz.com
